未來樓市 利淡 因素綜合討論

中港樓市

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Re: 未來樓市 利淡 因素:淵滄發功睇好

文章xdboy » 週三 5月 4日, 2016年 4:32 pm

奶又信胡信佢呢?

曾淵滄﹕筍盤難求】

現在,我們幾乎天天都看到傳媒以大幅標題報道某某人賣樓虧損。香港到底有多少人願意虧蝕賣樓?又是誰在賣樓?難道每一個賣樓的人都現金周轉不靈,急籌錢用而不得不蝕讓?

非也,賣樓大虧蝕只是傳媒為了吸引眼球而努力報道的新聞。實際上,賣樓虧蝕的比率很低,也因為很低,每一宗虧蝕個案都成了傳媒爭相報道的內容。

二手蝕讓只屬少數

根據中原地產的數據,今年第一季二手樓成交的個案有3,004宗,其中帳面獲利者佔2,910宗,獲利比率高達96.9%。換言之,只有僅僅的3.1%的二手樓買賣,原業主是虧蝕的。而且,帳面獲利超過50%的二手樓原業主佔69.4%,這是很高的比率。

這個現象證明,實際上市場上二手樓的「跳樓貨」、業主急讓的樓盤數量並不多。有些人想買二手樓,受到傳媒大肆報道二手樓蝕讓的新聞影響,不分青紅皂白,一見業主開價就打五折還價,結果只是自己浪費時間,根本買不成。

普通市民難尋筍盤

當然,3.1%的蝕讓比例雖然少,但是也確實存在,這些蝕讓個案的確可能是因為業主急用錢而不得不蝕讓,而這些真正的「跳樓貨」也輪不到一輩子才買幾次樓的普通人,而是落入與地產代理經常保持聯絡的專業地產投資者,一接到「筍盤」,地產代理自然第一時打電話給相熟的地產商、專業地產投資者。(節錄)

詳情留意第445期《iMoney Wealth》的「置業安居」。

《iMoney智富雜誌》
訂閱:http://imoney.hket.com/im/subscription

#置業安居 #曾淵滄 #跳樓貨 #蝕讓 #筍盤

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Re: 未來樓市 利淡 因素:淵滄發功睇好

文章go2 » 週三 5月 4日, 2016年 4:41 pm

人地話用中原數據計哂百分比,不過我又唔係好信,

識打鐵咁係相信168日日吹水果幾條9up大師啦。

:inv168_06: :inv168_06: :inv168_06:

xdboy 寫:奶又信胡信佢呢?

曾淵滄﹕筍盤難求】

現在,我們幾乎天天都看到傳媒以大幅標題報道某某人賣樓虧損。香港到底有多少人願意虧蝕賣樓?又是誰在賣樓?難道每一個賣樓的人都現金周轉不靈,急籌錢用而不得不蝕讓?

非也,賣樓大虧蝕只是傳媒為了吸引眼球而努力報道的新聞。實際上,賣樓虧蝕的比率很低,也因為很低,每一宗虧蝕個案都成了傳媒爭相報道的內容。

二手蝕讓只屬少數

根據中原地產的數據,今年第一季二手樓成交的個案有3,004宗,其中帳面獲利者佔2,910宗,獲利比率高達96.9%。換言之,只有僅僅的3.1%的二手樓買賣,原業主是虧蝕的。而且,帳面獲利超過50%的二手樓原業主佔69.4%,這是很高的比率。

這個現象證明,實際上市場上二手樓的「跳樓貨」、業主急讓的樓盤數量並不多。有些人想買二手樓,受到傳媒大肆報道二手樓蝕讓的新聞影響,不分青紅皂白,一見業主開價就打五折還價,結果只是自己浪費時間,根本買不成。

普通市民難尋筍盤

當然,3.1%的蝕讓比例雖然少,但是也確實存在,這些蝕讓個案的確可能是因為業主急用錢而不得不蝕讓,而這些真正的「跳樓貨」也輪不到一輩子才買幾次樓的普通人,而是落入與地產代理經常保持聯絡的專業地產投資者,一接到「筍盤」,地產代理自然第一時打電話給相熟的地產商、專業地產投資者。(節錄)

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Re: 未來樓市 利淡 因素:發展商抗辣 陳德霖懶理

文章xdboy » 週四 6月 2日, 2016年 12:29 pm

德霖仔真械乳為金溶風險就只械淫行有圖檔
果鹽完全胡識圖檔

【壹週刊】樓市懸崖》經紀sell橋
低成本狂炒樓絕技
最後更新: 0602 11:33 / 建立時間 (HKT): 0602 06:15
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/ ... 2/55167861

發展商提供一按優惠,最踩界的是沒有了按揭成數的金剛罩,買家想買幾多就幾多,公然把按揭限制視作透明。

在現場負責力銷的經紀透露,「就算你已楂住五層樓、十層樓,又或今次你一次過想買兩間,你都可以用這個付款辦法。就算你在出面買間一千二百萬既,你做五成按揭,你都要拿六百萬出來,點解你唔將呢六百萬斬開,係呢度買六間呢?所以上星期好多人買兩間、三間。」

計劃推出後,市傳有買家一次過買入六個單位投資,完全違背了監管機構一直要打擊炒家的意圖,為樓市種下了一個深水炸彈。

在嘉里力谷之下,滿名山兩個星期已沽近六十多伙,當中有九成買家採用此計劃。

記者上週六前往位於MegaBox的滿名山銷售處,上午十時三十分已有不同類別的買家前來排隊。不過,究竟用此類計劃的買家,有幾多實力?

記者與其中一個買家陳先生傾談過。做地盤工人的他,月入兩萬多,太太是家庭主婦。一家三口,只有他一個人搵錢。

堅持不出鏡的陳生購入一個四百幾萬的一房單位,選用這個免入息審查八成一按計劃,要付的近八十萬首期亦是從家人借來的。他說:「平時都有儲錢,但多數用係BB度。我覺得看好樓盤升值潛力,就打算買來投資。」

當三年後樓價升,陳先生當然笑呵呵,但假如到時沒有買家承接,陳先生又未儲夠錢贖回單位,便要將餘下的按揭找銀行做轉按。分二十五年攤還,他每個月要向銀行供一萬四千多。

收入只有兩萬多的他,完全不付合銀行的壓力測試規定。而做地盤的他收入不穩,要向銀行上會亦高難度。當陳先生要斷供,單位將由嘉里旗下負責承造一按的財務機構收回,變成銀主盤在市場拍賣。

由於一切不受金管局監管,令本來已脆弱的樓市,將更難掌握,慢慢推向樓市懸崖。自這些一按優惠出籠後,金管局總裁陳德霖即時有反應。他表示該局不會監管發展商,但關注銀行對地產商的融資風險,若情況持續,會與銀行跟進,衡量銀行的風險管理是否要做多些工夫。

撰文:梁佩均
攝錄:林志謙 關永浩



【壹週刊】樓市懸崖》慎「入」! 2分鐘明哂地產商奪命新按揭
最後更新: 0602 11:39 / 建立時間 (HKT): 0602 06:12
http://hk.apple.nextmedia.com/open/real ... 2/55168241

最近發展商狂出貨,劏房樓一個接一個,按揭花款亦多多,部份計劃已觸動金管局神經。

事情要由去年初講起,當時樓市炒到癲,金管局收緊銀行可借出去的按揭。總裁陳德霖要求700萬元以下自住物業,按揭成數降至6成,並收緊埋壓力測試。此後市民開始轉搵財仔借錢買樓。

到這兩星期,竟然到地產商加入戰團。其中嘉里開賣屯門滿名山,提供的「1838」按揭計劃,最為出位。

這個「1838」按揭計劃,不用入息審查及壓力測試。而且借8成一按俾你,年期5年,期間只需要供息,不用供本!

假設買入400萬元單位,地產商就借俾你320萬。第2至3年月供,只需2667元,第4至5年則升到13333元。

期間租出單位收息,如5年後樓價仲升埋,便財息兼收。但世事往往不似預期,如果你係零收入下衝上車,5年後就要找銀行或財仔,還錢俾地產商。供不起,樓市跌,地產商收樓之餘,仲會追差價。而地產商收返層樓,仲可以當二手樓賣,不受新樓監管條例限制,自由度更大。所以話,地產商推你上車,隨時係推你上路!

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Re: 未來樓市 利淡 因素:十按銀主盤賣出

文章xdboy » 週六 6月 4日, 2016年 4:13 pm

銀主盤連環減價走貨。將軍澳中心「十按」銀主盤,堅劈價逾百萬元以468.1萬元易手。

世紀21物業魏仕良表示,將軍澳中心10座高層E室十按銀主盤,實用面積384方呎,兩房戶,上月19日放盤叫價480萬元,現減價11.9萬元以468.1萬元沽出,呎價12,190元。

土地註冊處資料顯示,該單位於2011年11月被一名本地業主以333萬元買入後變「提款機」,2012年1月至2014年10月短短兩年多期間,先後向多間銀行及財務公司借貸共十次,還完再借,共貸款最少576萬元,按凸當時樓價逾七成,最終按爆煲。

業主去年6月被入禀區域法院追討欠債。該單位去年6月曾以540萬元售出,但轉售未成功(原業主資不抵債),最終成為星展DBS銀主盤,亦料是屋苑近兩年來首間銀主貨。而今次成交價亦比一年前造價低約72萬元或14%。若與同座樓下(低兩層)E室去年8月成交價580萬元比較,呎價15,104元,是次銀主貨更劈足111萬元或19%。
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Re: 未來樓市 利淡 因素綜合討論

文章ok » 週一 6月 6日, 2016年 12:48 pm

回看近年樓價的變化,像與自由行的相關性很大,有沒有人有數據可以比較一下?
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Re: 未來樓市 利淡 因素綜合討論

文章tankinbj » 週一 6月 6日, 2016年 1:06 pm

ok 寫:回看近年樓價的變化,像與自由行的相關性很大,有沒有人有數據可以比較一下?

有, 早在此帖頭幾版, 2012時我已貼過出來, 但綜觀近4年的港樓升幅, 及此帖上各人近4年來的觀察結果, 現在已有足夠理由, 可以歸納出一個結論:

近年樓價的變化,與自由行的人數無相關.

反而是固定人口及常住人口(旅客, 學生, 行業專材)大量增加有關. :inv168_06:
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Re: 未來樓市 利淡 因素綜合討論

文章bigcrab » 週二 6月 7日, 2016年 11:56 pm

tankinbj 寫:
ok 寫:回看近年樓價的變化,像與自由行的相關性很大,有沒有人有數據可以比較一下?

有, 早在此帖頭幾版, 2012時我已貼過出來, 但綜觀近4年的港樓升幅, 及此帖上各人近4年來的觀察結果, 現在已有足夠理由, 可以歸納出一個結論:

近年樓價的變化,與自由行的人數無相關.

反而是固定人口及常住人口(旅客, 學生, 行業專材)大量增加有關. :inv168_06:

及早前投資移民
2016 : 大支爆 美元回歸
2008 : 金融海嘯
2003 : 沙士 7.1
2000 : 科網狂潮
1997 : 亞洲金融風暴
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1991 : 波斯灣戰爭
1989 : 天安門
1987 : 停市4日
1984 : 聯合聲明
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Re: 未來樓市 利淡 因素綜合討論

文章ochow » 週三 6月 8日, 2016年 7:49 pm

2016年06月08日 星期三
長實傳放中環中心75%業權 估值300億


中環全幢商廈難求,市場消息透露,長實地產(01113)放售中環中心商廈大部分樓面,估計市值達300億元,倘落實交易,將成本港歷來單一最大額商廈成交。

120萬呎 租金收入7千萬

中資財團紛斥巨資購本港甲廈,吸引核心區甲廈業主放售物業。市場消息指出,長實正暗盤放售中環皇后大道中99號中環中心,由於項目當年與土地發展公司(現為市建局)合作,加上個別樓層及舖位已拆售,長實佔有中環中心75%業權,約涉120萬平方呎商廈樓面,若按每月租金收入近7,000萬元計,估計市值約300億元,呎價逾2.5萬元。

本報就有關消息向長實查詢,長實表示每年均有收到財團洽購該廈,惟現時未有計劃放售。

中環中心於1998年落成,長實於80年代尾開始收購中環中心現址,隨後與土地發展公司合作發展,歷時11年。大廈共設73層,樓高346米,高度稱得上是皇后大道中商廈指標,目前於中環商廈群中,僅次於國金中心、中銀大廈等商廈。

業權方面,大廈早年曾拆售數層樓面,如今大部分保留作收租。星展銀行則持有部分地下及地庫舖位,以及9至12樓、15至18樓等共約20餘萬平方呎樓面。

至於頂層單位,更多番成為樓市焦點,10年內4度易手,2010年獲投資者以3.38億元購入,當時呎價25,580元,一度成甲廈呎價新紀錄。

全幢商廈向來罕有,而中資財團近年積極購入本港商廈,屢創新指標,例如去年恒大地產(03333)以125億元購入灣仔美國萬通大廈全幢,成目前本港最貴商廈。

今年光大控股(00165)亦斥資100億元,購入灣仔大新金融中心全幢商廈。若中環中心於市場放售,勢必引起中資大企業注視,購入作總部之用。

撰文:
梁建國
圖檔

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Re: 未來樓市 利淡 因素綜合討論

文章tankinbj » 週三 6月 8日, 2016年 11:05 pm

鴨鴨, 你口中的寄生虫虫愈來愈多wo, 快d返來168留言, 唱番好個樓市先啦! :inv168_01:

代理料負資產增至8千個 樓價或現跳崖式下跌
06月08日(三)
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/2016 ... 2_001.html

圖檔

【on.cc東網專訊】 美聯(01200)主席黃建業今日出席香港專業人士協會午宴。被問及細價樓何時爆煲,他表示,細價樓已經爆左,因上年買樓的人大部分都已經蝕咗,如去年紅磡一個提供9成按揭的細價住宅新盤項目,但只是目前未完成交易,叫做「未爆出面」。

對於金管局早前指出目前香港有逾1,400個負資產個案,他表示,部分新樓依然未收樓及完成交易,估計市場上已有一定潛在負資產,料未來會增加至8,000個負資產個案。

而香港樓價未來走勢,他認為,短期內樓價不會向上升,樓價向下調整期將由去年9月高位累積下跌3成,估計未來2年依然會是調整期。

對於房地產政策,他認為目前要放寬按揭及調整雙倍印花稅,讓市民較易上車及換樓,並強調,經濟好時應該要加快房屋供應,惟目前經濟已轉差,在樓市已經確定下行的情況,應該要減慢供應步伐。

他又稱,今年至今住宅物業成交量創下26年以新低,在交投極少的情況,若經濟持續放緩,住宅供應高於需求,或會導致樓價出現「跳崖式下跌」。

被問及會否支持行政長官梁振英連任,黃建業表示,「邊個搞好經濟,就支持邊個」,另有感梁振英已經盡力。
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Re: 未來樓市 利淡 因素綜合討論

文章ok » 週五 6月 10日, 2016年 3:25 pm

有佢哋支持,樓價又點會跌呢。 :bbs21:

http://hkjam.com/?p=2709#

tankinbj 寫:有, 早在此帖頭幾版, 2012時我已貼過出來, 但綜觀近4年的港樓升幅, 及此帖上各人近4年來的觀察結果, 現在已有足夠理由, 可以歸納出一個結論:

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Re: 未來樓市 利淡 因素:谷售銀主盤

文章xdboy » 週五 6月 10日, 2016年 8:35 pm

淫行睇淡後市?圖檔


http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/ ... 0/55210416
消息指,天水圍嘉湖山莊樂湖居2座低層C室銀主盤,實用551方呎,銀主在市場開價360萬元放售,今日截標,據知最少10客出價爭購,剛搶高近40萬元,以接近400萬元沽出,呎價7,260元。有代理指,「我都有客畀38x(萬),點知都輸」,他更在whatsapp訊息上打上「喊」的公仔表情,意思輸咗呢張單,想喊咁濟。

原業主於2012年2月以198萬元買入,購入後透過財務公司承造一按,但於去年將物業轉按到東亞銀行,近期被銀行收樓。據了解,原業主在2011至12年間曾在嘉湖山莊購入多個單位,最終只有3個單位有上會。上址在中銀及滙豐分別估值約350萬至355萬元,即成交價高估值最多14%。


http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/2016 ... 2_001.html

2016-04
解構銀主盤:中小企老闆頻賣物業救亡



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Re: 未來樓市 利淡 因素綜合討論

文章ochow » 週四 6月 16日, 2016年 10:55 pm

2016年06月16日 17:39 星期四
SSD期滿 業主走貨

區達明 本報記者
欄名: 宏觀分析


2012年10月,港府辣招加碼,增加額外印花稅SSD的規限期,由2年延長至3年,稅率亦上調至5至20%不等,換言之,此後買入單位,3年後轉售才沒有SSD的成本。

粉嶺逸峰在今年3月後脫離SSD的規限期,過去數月不少業主抓緊機會離場。

剛成交的粉嶺逸峰單位為2座中層B室,實用面積約為478呎,建築面積約為637呎,兩房間隔,以約490萬元易手,折合實用面積呎價約為10,251元,建築面積呎價約為7,692元。原業主於13年3月以約422.436萬元購入上述物業,是次轉售賬面獲利約67.564萬元,物業升值約16%。

這種情況要多方配合,

1.SSD規限期滿。

2.樓價目前大約回落至2014年第4季的水平,2013年買入估計仍有利潤。

3.當年新盤買入,與二手價比較,未有太高的溢價。

4.同區有新盤熱賣,向隅客轉從二手市場搵盤,當然地產代理亦會趁機推銷。

5.業主經歷高位回落期,仍有利潤,於是出貨收割。

如果翻查地產站的二手成交紀錄,SSD期滿後,近月有逾20宗成交個案,市況表現不俗,業主持貨3年,扣除各項支出尚有一定利潤。不過,隨着時間推移,若樓價在現水平橫行,到了明年,亦即2014年買入的單位開始SSD期滿,會否有掀起新一輪的業主出貨潮,不過,蝕讓的風險卻不斷升高。
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Re: 未來樓市 利淡 因素:旺角中心推『0月租』

文章xdboy » 週六 6月 18日, 2016年 6:16 pm

胡營熱租泥訓得冇?圖檔


零售市道轉差,商舖業主為留住租戶,不惜扭盡六壬。其中,美麗華酒店(00071)旗下美麗華商場,以及劏場始祖的旺角中心均有推出「0月租」計劃。

美聯工商舖行政總裁黃漢成於《Yahoo財經》發表專欄文章,指旺角中心近日推出「你出橋,我出舖創業種子企劃」,計劃主要為首創人士提供「0月租」商舖,短期租約由1至6個月不等,約滿後可再洽談續租,租客只需付業主20%的營業額作為手續費,便可免費租用店舖創建自己的小生意。

他於專欄長示,「商場頻現吉舖,只因許多業主不肯接受現實」,不少業主於市道逆轉時,寧把舖位丟空。不但浪費租金收入,長遠更讓商場人流減少,最終令商場淪為死場。他表示,「0月租」計劃,業主可與租客分成,不至於完全零收入,若租客的生意有發展,更可以轉回正價長租。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/ ... 8/55244238

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Re: 未來樓市 利淡 因素:湯神發功

文章xdboy » 週六 6月 18日, 2016年 6:22 pm


紀惠集團行政總裁湯文亮發表網誌,認為現階段樓市已喘穩,但目前仍不是入市好時機。以下為網誌全文:

有老友睇到我在雜誌的訪問,再問多我一次在現階段是否可以上車。我話,的確如此,不過首先要知道什麼是現階段,就好似東亞銀行(023)二少話,在現階段不會再炒人,現階段代表幾耐,他並沒有講得很清楚。

其實,現階段代表一切情況與現在分別不大,而時間不會超過六個月。不過,就算現在出現負面因素,在衡量各種利害關係之後,即使要炒人,都需要一段時間,所以,在現階段不會炒人是沒有錯。

樓市亦有同樣情況,經過六個月急跌之後,現在樓市稍為喘定,指數止跌回升,不少買家撻訂貨可以以更高價售出。所以,在現階段,樓市可以說是穩定下來,如果沒有特別負面因素,樓價將會保持一段時間。

不過,大家亦要知道,樓市負面消息已經出了不少,除非是極負面好,否則,早已反映在跌幅內,暫時唯一的壞消息就是樓價跌得不夠多,政府是不會減辣。雖然市民已經習慣了三款特別印花稅以及逆週期措施,但當有其他負面因素出現,與辣招所產生協同效應就會相應增大,對樓市的殺傷力亦會比預期為大,打算上車的人必定要提高警覺。

現在打算上車的人要遵守一些條例,就是去年打算上車而沒有上車的人,而且是必需的,能力是可以負擔的,如果買樓等升值,在現階段,依然不是入市好機會。

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註冊時間: 週二 6月 17日, 2008年 11:51 pm
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Re: 未來樓市 利淡 因素:湯神發功 萬個銀主盤?

文章xdboy » 週一 6月 20日, 2016年 2:31 pm

紀惠集團行政總裁湯文亮在facebook撰文,指近日銀主盤飆升,樓價停止上升,向財務公司借錢買樓的業主,不少已按物業在高息之下,負債早已超過資產值,故未來其預測或將實現,即3年內出現1萬個銀主盤。

全文如下:

近日,不少傳媒包括路透社突然間想了解銀主盤最近點解全面爆升,我相信他們是睇了我去年二月發表的文章,話三年內會出現一萬個銀主盤。當時,我被人笑到失暈,財務公司業界有人表示,一百個銀主盤都冇,點可能會出現一萬個,我知道相信我的人不會很多,可能連一百個都沒有,事情就這樣被淡化,大家都沒有再講銀主盤,雖然,銀主盤每月出現,但很快被市場吸納,積聚在市場上的銀主盤不是太多,大家都不以為已,但銀行界以及財務公司業界知道實在情況,銀主盤數量正逐漸增加,所以,再沒有人質疑我,他們反而擔心我舊事重提,三年內出現一萬個銀主盤並不是虛幻故事。

去年,樓價上升兼屢創新高,那些就算向財務公司借錢,而不能依期還錢的人,他們可以透過中介公司向另外一間財務公司借錢,數目是先還清欠款及利息,可能還有多少餘額,表面上好似將問題解決,其實只是苟且偷生,莫講話樓價下跌,只要樓價停止上升,沒有財務公司願意而借錢給那些人,他們所擁有的物業立刻會變成銀主盤,這是近來銀主盤急升的原因。而且,業主要問那些收到非常高息的財務公司借錢的時候,很多時都會被要求簽訂一份授權書,當業主沒有按時清還款項,財務公司便有權代業主出售所按物業,扣除欠款及有關使費之餘數會歸還業主,不足之數亦可以問業主追討,現在樓價雖然處於平穩,但由於財務公司利息高昂,不少已按物業在高息之下,負債早已超過資產值,業主根本放棄那些物業,財務公司被迫要儘快出售,減少損失,故此令銀主盤大幅增加,三年內會不會出現過超過一萬個,大家又拭目以待。


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