未來樓市 利淡 因素綜合討論

[xdboy]

http://www2.hkej.com/instantnews/hongko ... le/1456953

領展36.4億售五項物業

領展(00823)宣布，以總代價 36.4億元出售五項物業予五個不同買家。 該五項物業包括穗禾苑商場、安蔭商場、新田圍商場、長康商場及石圍角商場，出售代價分別...

[tankinbj]

唓! 2047年咁耐之後既事對樓市會有影響咩?

假設A君在考慮買一間香港樓, 不論目的是投資或是自住, 他在知道下述政策後, 會買一間2048年或之後幾年樓契到期的二手樓嗎? 機會甚低了! 他會寧願買新樓. 因為在不確認政府將來會徵收他多少續契費用, 如果買的二手樓在三十年後剛剛才供完, 政府到時卻徵收高昂續契費用, 自己人老珠黃俾唔起錢, 層樓就被政府收左去咪攪笑!

只要較多人認知上述問題, 2017年的香港二手樓市場會點呢? 嘿嘿

【2047倒數三十年】決定土地命運的「財政司司長法團」
撰文: 關震海、蕭曉華、李雨夢、鄭祉愉 攝影: 譚志榮、劉玉梅、李浩賢、徐子豪
30 Dec 2016
http://bkb.mpweekly.com/%E5%9F%8E%E5%B8 ... 7%E6%B3%95

2047年到期的地契，政府先暫交予「財政司司長法團」，假若擁有個別物業權的業主不同意日後政府提出續租的合約條款，是否代表租約失效？「財政司司長法團」會如何處理未能續租的合約？香港未來2047年後一國兩制延續與否，特區政府是否能履行續契的「具體手續」與「流程」？本刊就上述有關續契的疑慮，向發展局查詢。

發展局回覆本刊表示，「若個別物業/單位的註冊業權人不同意有關續期契約的條款而未能與政府達成協議，政府可收回該註冊業權人的物業/單位。」

[/quote]

[xdboy]

rthk
中原集團主席兼總裁施永青表示，香港經濟放緩，現時樓市非靠新增購買力，而是靠投資者支撐，而「蚊型盤」的出現顯示市場購買力見頂，投資者亦不能負擔，發展商「將貨就價」，他批評情況畸型，但不同意政府批地時限制單位面積。 他又認為，雖現時樓市氣氛不錯，但當市場逐步認清樓市的不利因素，下半年將出現逆轉。他預計樓價上半年下跌3–5%，下半年下跌5–8%，全年跌8–13%。 對於有發展商加價兩成推售新盤，施永青相信發展商去年銷售成績理想而貨尾較少，但當定價進取及試頂，就會轉趨保守。

[ochow]

中美一旦開戰的景象
10/1/2017

昨文指出，中美在文化價值上有嚴重的分歧，在經濟利益上有避免不了的衝突，加上美國已認定中國是一個足以威脅美國霸權的老二，中美之間發生軍事衝突的可能性正不斷提升。

於中國而言，由於國力在上升階段，故戰爭愈遲發生對中國愈有利。中國極需要一個和平崛起的環境，因此中國方面一定不會在這個階段去主動挑起戰爭。相反，於美國而言，由於美國的國力已進展緩慢，遲打會更沒有致勝的把握；或者即使仍能夠取得勝利，付出的代價也會比早打大。因此，早打會對美國更有利。美國右派智庫RAND Corp亦持這個看法。

RAND Corp在他的研究報告”War with China” 中指出：這場戰爭不會是一場毀滅一切的核子戰爭，而會是一場局部性的常規戰爭。發生的地點最有可能是東亞的西太平洋海域。因為中美在釣魚島、台灣與南海問題上都有自己的立場，而是都不肯退讓。

現實是中美雙方都正在該等地區匯聚軍事力量，美國更把原派駐歐洲與中東地區的艦隊都調去西太平洋。之前，雙方的空軍與海軍已有多次近距離接觸，大家若是互不相讓，隨時有機會擦槍走火。RAND Corp的意見認為，現代戰爭應採取先發制人的策略，才容易佔得上風。故不排除美國會主動尋找開戰機會。

RAND Corp估計，在這場衝突中，雙方會互相出動飛彈與飛機，攻擊對方在海面與海底的船艦；美國方面還可能攻擊中國內陸的雷達設施、飛彈發射設施，以至軍事補給基地；但會盡可能不波及民用的經濟設施，以免把戰爭擴大成一場全面性的戰爭。

RAND Corp預期，中國直接攻擊美國陸上設施的能力有限，能夠造成的破壞遠不如美國能導致中國的多。只要美國不派陸軍進入中國的領土，美軍不會吃太多的苦頭。戰爭的時間拖得愈長，將對中國愈加不利。

當然，不派陸軍參戰，就沒法結束中共政權。但RAND Corp預期，一旦開戰，中國的經濟會受到嚴重破壞。因為戰場在中國的大門口，中國的外貿會受到嚴重破壞，能源補給亦可能會被美國切斷。但美國受影響的只是與中國的貿易，佔美國經濟的比重不高。RAND Corp相信，一旦中國的經濟情況惡化，中國的社會穩定就會出問題，內部的分裂勢力就會抬頭。中共政權就會動搖。

RAND Corp認為，這場戰爭既傳統，又不傳統；除了不出動核武器外，還會另開兩個不傳統的戰場，一個在互聯網世界，一個在外太空。雙方會派出黑客入侵對方的訊息系統，亦會在外太空捕獵和破壞對方的通訊衛星。屆時勢必殃及池魚，全球的通訊系統亦會受影響。

以上只是美國智庫RAND Corp的看法，特朗普會怎樣看待這份報告，還有待觀察。
(轉載自am730C觀點2017年1月10日)

[ochow]

前匯豐大班劉智傑：港樓年半內隨時爆煲 恐衰30年
2017/01/10 09:38

匯豐銀行前副總經理劉智傑在社交網站發文，預期本港樓市將在12至18個月內隨時爆煲，或像日本樓市多年前爆破後，過了二、三十年經濟仍一潭死水，因此呼籲港人盡早處理。

劉智傑指出，香港之前因政府扣押土地、美國量寬及內地資金到港等各種偶發性因素，令樓價非理性飆升16年之久。他認為，現時樓價已有結構性改變，政府政策、人口老化、收入減少及經濟放緩，若加上港元枯渴，通脹加劇及利息飆升，再加上美國新政府上台，貿易保護主義抬頭，中美衝突一觸即發等因素，已改變了樓市的大環境。

他又稱，近期債市已明顯反映出，美國加息只是遲早的事。此前，本港銀行同業美元3個月拆息(Libor)升破1%，是8年新高，反映全球利息向上再不是美國是否加息的問題，若採用美元及浮動利率作樓按，利息支出已隨著Libor上升而加重。(ac/t)

阿思達克財經新聞
網址: http://www.aastocks.com

[xdboy]

前匯豐大班劉智傑：港樓年半內隨時爆煲 恐衰30年
2017/01/10 09:38

匯豐銀行前副總經理劉智傑在社交網站發文，預期本港樓市將在12至18個月內隨時爆煲，或像日本樓市多年前爆破後，過了二、三十年經濟仍一潭死水，因此呼籲港人盡早處理。

劉智傑指出，香港之前因政府扣押土地、美國量寬及內地資金到港等各種偶發性因素，令樓價非理性飆升16年之久。他認為，現時樓價已有結構性改變，政府政策、人口老化、收入減少及經濟放緩，若加上港元枯渴，通脹加劇及利息飆升，再加上美國新政府上台，貿易保護主義抬頭，中美衝突一觸即發等因素，已改變了樓市的大環境。

他又稱，近期債市已明顯反映出，美國加息只是遲早的事。此前，本港銀行同業美元3個月拆息(Libor)升破1%，是8年新高，反映全球利息向上再不是美國是否加息的問題，若採用美元及浮動利率作樓按，利息支出已隨著Libor上升而加重。(ac/t)

阿思達克財經新聞
網址: http://www.aastocks.com

佢講得槓激，個款巧似沽左巧多等買番

[tankinbj]

一旦中共國向老美正式宣佈開戰, 老美有權宣佈不承認所有敵對國手上所持有的美債.

中美一旦開戰的景象
10/1/2017

昨文指出，中美在文化價值上有嚴重的分歧，在經濟利益上有避免不了的衝突，加上美國已認定中國是一個足以威脅美國霸權的老二，中美之間發生軍事衝突的可能性正不斷提升。

於中國而言，由於國力在上升階段，故戰爭愈遲發生對中國愈有利。中國極需要一個和平崛起的環境，因此中國方面一定不會在這個階段去主動挑起戰爭。相反，於美國而言，由於美國的國力已進展緩慢，遲打會更沒有致勝的把握；或者即使仍能夠取得勝利，付出的代價也會比早打大。因此，早打會對美國更有利。美國右派智庫RAND Corp亦持這個看法。

RAND Corp在他的研究報告”War with China” 中指出：這場戰爭不會是一場毀滅一切的核子戰爭，而會是一場局部性的常規戰爭。發生的地點最有可能是東亞的西太平洋海域。因為中美在釣魚島、台灣與南海問題上都有自己的立場，而是都不肯退讓。

現實是中美雙方都正在該等地區匯聚軍事力量，美國更把原派駐歐洲與中東地區的艦隊都調去西太平洋。之前，雙方的空軍與海軍已有多次近距離接觸，大家若是互不相讓，隨時有機會擦槍走火。RAND Corp的意見認為，現代戰爭應採取先發制人的策略，才容易佔得上風。故不排除美國會主動尋找開戰機會[color=#000040][b]。(呢點不同意, 老美怎會不先利用日本的力量呢?)
[/b][/color]
RAND Corp估計，在這場衝突中，雙方會互相出動飛彈與飛機，攻擊對方在海面與海底的船艦；美國方面還可能攻擊中國內陸的雷達設施、飛彈發射設施，以至軍事補給基地；但會盡可能不波及民用的經濟設施，以免把戰爭擴大成一場全面性的戰爭。

RAND Corp預期，中國直接攻擊美國陸上設施的能力有限，能夠造成的破壞遠不如美國能導致中國的多。只要美國不派陸軍進入中國的領土，美軍不會吃太多的苦頭。戰爭的時間拖得愈長，將對中國愈加不利。

當然，不派陸軍參戰，就沒法結束中共政權。([b]無錯, 合理估計是中共會縮去大西北 ). 但RAND Corp預期，一旦開戰，中國的經濟會受到嚴重破壞。因為戰場在中國的大門口，中國的外貿會受到嚴重破壞，能源補給亦可能會被美國切斷。但美國受影響的只是與中國的貿易，佔美國經濟的比重不高。RAND Corp相信，一旦中國的經濟情況惡化，中國的社會穩定就會出問題，內部的分裂勢力就會抬頭。中共政權就會動搖。

RAND Corp認為，這場戰爭既傳統，又不傳統；除了不出動核武器外，還會另開兩個不傳統的戰場，一個在互聯網世界，一個在外太空。雙方會派出黑客入侵對方的訊息系統，亦會在外太空捕獵和破壞對方的通訊衛星。屆時勢必殃及池魚，全球的通訊系統亦會受影響。

以上只是美國智庫RAND Corp的看法，特朗普會怎樣看待這份報告，還有待觀察。
(轉載自am730C觀點2017年1月10日)

[tankinbj]

前匯豐大班劉智傑：港樓年半內隨時爆煲 恐衰30年
2017/01/10 09:38

匯豐銀行前副總經理劉智傑在社交網站發文，預期本港樓市將在12至18個月內隨時爆煲，或像日本樓市多年前爆破後，過了二、三十年經濟仍一潭死水，因此呼籲港人盡早處理。

劉智傑指出，香港之前因政府扣押土地、美國量寬及內地資金到港等各種偶發性因素，令樓價非理性飆升16年之久。他認為，現時樓價已有結構性改變，政府政策、人口老化、收入減少及經濟放緩，若加上港元枯渴，通脹加劇及利息飆升，再加上美國新政府上台，貿易保護主義抬頭，中美衝突一觸即發等因素，已改變了樓市的大環境。

他又稱，近期債市已明顯反映出，美國加息只是遲早的事。此前，本港銀行同業美元3個月拆息(Libor)升破1%，是8年新高，反映全球利息向上再不是美國是否加息的問題，若採用美元及浮動利率作樓按，利息支出已隨著Libor上升而加重。(ac/t)

阿思達克財經新聞
網址: http://www.aastocks.com

佢講得槓激，個款巧似沽左巧多等買番

我覺得佢講得好白噃, 的確由2012年開始個TREND就明顯係走向緊佢所講的局面啦.

我再講一個預期啦, 除非在2019年之前可以成功[永續基本法]或香港正式毒立, 否則呢位前大班所言的事, 極可能慢慢遂步實現, 無其它可能了 .

[xdboy]

一旦中共國向老美正式宣佈開戰, 老美有權宣佈不承認所有敵對國手上所持有的美債.

吮擇性default
有少少bailout既相反
爽啊

[godchild]

一旦中共國向老美正式宣佈開戰, 老美有權宣佈不承認所有敵對國手上所持有的美債.

吮擇性default
有少少bailout既相反
爽啊

美國有一大班官二代做人質, 場仗點會打得成..

[tankinbj]

一旦中共國向老美正式宣佈開戰, 老美有權宣佈不承認所有敵對國手上所持有的美債.

吮擇性default
有少少bailout既相反
爽啊

YO!
所以呢, 根本成個中共崩解的過程和時間就比RAND Corp估的更短好多好夕, 分分鐘一個月唔駛啦, 佢都唔了解國情既.

其實只要日本打響第一炮, 日美安保條約原則下, 老美便可即刻向共國宣戰, 同時default共國手上所持美債, 暫停與共國一切商業交易和有關合約, 公布在美的所有共國高官家屬姓名和以間諜罪名充公其資產, 及驅逐他們出境(如尚未入藉), 分分鐘都唔駛實際打一炮呀, 就有人棒出摺帝條C, 以求降了.

[人之初]

我共聖明，千秋萬載，一統河山！萬歲萬歲萬萬歲！！！

[ochow]

2017年1月11日 00:04 星期三
劉智傑大師看港樓

不少人都稱前滙豐銀行副總經理劉智傑為劉大師，因為大師意見的確精闢，看下文，判斷由你。

下文為劉智傑對本港樓市往後走勢的分析：

地產從此步入地獄之門

此分析本可以在上星期給予大家分享，但因為上星期五晚上美宣布非農就業數據，故了解清楚後，對美加息有更多的了解之後才貼上；為文亦稍長，要解釋沒辦法濃縮。

1）經濟帶動，通脹回歸，加息步伐加快

本來美國在12月加息之後，市場一直等待1月中聯儲局會議紀錄，希望找出一點端倪。而市場在這期間，債市已明顯反映，利率加與不加，已不是耶倫可以控制，加息只是遲早的事。因為2年債券收益超越1.2%，10年更達2.6%，利息上升加快。

美聯儲12月中的會議紀錄顯示，差不多全部議員都認為通脹在今年內會加劇，加上新總統的財政擴張政策，令加息的步伐更快。

6日晚剛宣布的就業人數，更加強耶倫加息信心，立刻反映在債市及黃金市場上，但加息令美元滙率更強，從而影響美國經濟發展，到頭來令美國經濟倒退，那是後話。

於前兩三天內，港銀行同業美元Libor 3個月拆息升破1%，是8年新高，市場已反映資金需求近況，全球利息向上再不是美國是否加息的問題。

通脹重臨利率必升

港人如果採用美元及浮動利率作為樓按的，利息支出已經隨着 Libor上升而加重。

不得不一提的，關於歐洲方面，歐洲製造業12月增長是2011年4月最快，德國PMI製造業12月指數升至55.6，自2014年1月最高，而意大利也升至53.2，反映歐元區經濟持續復甦，帶動通脹。

歐元區本來是全球經濟最弱的地區，12月的通脹按年增長1.1%，自2013年以來最快，11月增長只有0.6%。德國尤其超乎想像，升1.7%。通脹一來，歐央行不得不去面對而加息。

2）大陸管制資金外流

最新措施個人每年仍可換取5萬美元，但要明確表示用途，更指定不得用作境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資保險產品等等，令大陸資金來港斷裂，內地發展商積極來港搶地，如投地資金未能到位，清付投地款項，在港又籌不到資金，那會引爆樓市，令場面不可收拾。

內地有關部門，亦指定各大銀行，收緊企業向外轉移資金作海外投資，加緊查察銀行跨境交易。

另有消息指國企要把外滙全部上繳人民銀行結滙。

這些所有措施，會大幅收緊來港資金，進一步抽高銀行同業市場拆息。

3）全球資金問題

在這8年寬鬆零息環境下，發債數量大升。根據彭博報道，全球債務，以trillions（萬萬億美元）計（數字免了，以防錯漏！）債務今年到期要refinance的，美國有3,634b，要付出利息coupon 237b；中國有588b，coupon 12b，而日本則有1,840b，coupon 75b（所以我一貫關注的，不是中國債務問題，而是美國的龐大債務，錢從何來是個大問題！）。債務問題將會是資產市場爆破的最大真正的「黑天鵝」事件！

全球債券在12月底Q4，根據巴克萊世界債券指數，已損失慘重，下跌超過7%。

但歐元國債，負利率已到極限水平，因為歐央行可以購買的，是指定類別的債券，令到負利率達到以年息計為-5%，使債市變成一個隨時爆炸的計時炸彈！

如果全球中央銀行收緊寬鬆政策回歸正常如所說，哪來資金，為這些債務再融資，各方為了爭取資金再融資，不得不大幅增加利息，造成未可預料的後果。

結構逆轉樓市有難

4）香港樓價飈升，不知不覺已經有16年

曾蔭權任內8年，扣押土地不放，加上美國自2008年開始寬鬆及零息政策，更逢內地放寬人流、資金到港，買樓投資，時勢造英雄，令樓價非理性上升。雖然上升期很長，但並非因為經濟增長，個人收入大增，或人口爆升需求增加所造成。這一連串偶發性事件造成的大升，會再重複或繼續的機率有多少？（Randomness, Fooled by是由美國作家NN Taleb一書的書內提出的觀點，所著另一書The Black Swan，風行一時）。

故此，時勢可能是造成這十幾年上升的主因，如今這些因素消失，樓市會怎樣！

5）前曾述，樓價已有結構性改變

政府政策，人口老化，收入減少，經濟放緩，如加上港元枯竭，通脹加劇，利息飈升，美國新政府上台，貿易保護主義抬頭，中美衝突，一觸即發，已改變了樓市的大環境。

日本多年前樓價上升到泡沫水平，爆破後日本過了20、30年，經濟還是一潭死水，樓價還在低位徘徊，是香港樓市最佳的樣辦。

大家有投資的要有適當的部署，這個浪甚麼時候到，當然沒人清楚，相信在12個月至18個月期內，隨時會爆發，到時處理，為時已晚。

劉大師提出日本樣辦，就算不跟足，跟四分之一都死，你會怎準備。

撰文 ： 石鏡泉 經濟日報副社長兼研究部主管
欄名 ： 政法醫經與投資

[ochow]

香港樓價為何仍高踞不下
12/1/2017

在各項基本因素都轉差，而政府的抑市措施又一再加辣的情況下，香港的樓價仍高踞不下，實在令有些人意想不到。

出現這種情況，或許可以用以下的理由去解釋。

自從人民幣匯價出現走弱的傾向後，內地出現了一股走資潮。手上有一定財富積累的內地人，都對持有太多的人民幣資產不放心，想把其中一部分轉去非人民幣計價的地方。香港有聯繫匯率，走資來港又比去其他地方方便。於是成了內地人的資金避難所。

這些來港的資金，對投資房地產似乎情有獨鍾，導致樓價不斷創新高。現時，香港不時都會有價值數以十億計的一棟棟的寫字樓成交；而山頂豪宅的成交更已突破十萬元一呎。如是令到市場的情緒非常高漲。

此外，近年來港謀發展的內地地產商亦比前增加。他們的取態一般都比香港的發展商進取，在投地時往往出價很高，導致麵粉價有超越麵包價的趨勢。一般人會覺得，既然地價亦要賣這個價錢，再加上建築費與發展商應有的利潤後，將來的樓價一定不會便宜。這亦令人們對後市可以有更多的幻想。

由於香港樓價正處於歷史高位，因此，投資者手上的物業大多數都處於盈利狀態，所以大家的心情都非常好。有些人會覺得投資地產特別旺自己的命格；有些甚至會覺得自己對投資地產別有心得，已掌握了一套投資地產必勝術。現實是投資地產能賺錢的人何只他一個，幾乎所有投資地產的人現在都賺錢，他並沒有比其他人技勝一籌。然而，處於這種心理狀態的人，最樂意加重房地產投資的比重，甚至會利用提高槓桿的方式去增加投資。

以上種種因素都令到投資者忽視了香港的政經因素都在轉壞，而被一時的興奮情緒所蒙蔽。他們忽略了情緒因素只是一時的，易變的；而基本因素卻是持續的，最終可以改變情緒的。投資者宜從不同的角度思考一下，他們的情緒有沒有受偏見影響。

首先，中國政府不可能讓走資的情況不斷惡化下去，一定會用更強硬的政策去防止資金外流。屆時，本港樓價就會失去一項主要的動力。

此外，地價高亦不等同樓價一定會高，發展商一樣會計錯數。做甚麼生意都會有機會虧損的，新來的內地發展商今次要交學費的機會很高。

再者，有新的發展商加入競爭，在買地的時候會搶高地價，但在賣樓的時候，卻會為了爭客而壓低樓價。

還有一點可以肯定的，是未來利息上升會加快，人們對投資地產的回報將會有較高的期望。屆時，要麼租金可以跟隨利率一起上升，否則就得靠樓價下跌來適應人們對回報率的期望。此之所以，我認為現時樓價高據不下的情況，不一定可以長期持續。

(轉載自am730C觀點2017年1月12日)

[tankinbj]

我已經開始懷念鴨鴨的新年年度回顧: [市場係會重重咁懲罰睇錯市的人!!] 如果今年佢再講同樣呢句說話, 意思就十分不一樣了

#(鴨鴨早兩年前已說自己開始投資新加坡樓, 而且人也已經轉去新加坡工作了)