如果相信成交量走在價格之先,樓市看?

[newboy]

是月二手成交再創新高,後市將會...

[ochow]

[安東尼]

炒股無錢途, 走去炒樓.

[lceman]

仲升緊！？

[公屋仔]

o岩o岩睇到篇文. 分享下先
= = =
上車無望 換樓絕望

撰文:唐榮
欄名:樓論
上月唐榮曾經撰文，香港100萬元以下住宅或將絕種，從土地註冊處剛公布的2010年1月數字可見，100萬元以下物業交投，佔整體住宅成交量百分比進一步跌至6%的超低點，少於百萬元上車愈來愈無望。不過，更讓人驚心動魄還在後頭。

過去尚未遺忘的歲月，父輩都教導我們，人生第一次買樓，買一層小一點沒關係，當成存錢，供得差不多，變相可負擔的首期也增加了，就可以樓換樓。不少中產階層，夫婦兩打拼了一段歲月，有了孩子，換一層大一點的，而且為了進一步改善環境，多選設計日趨進步、有好的景觀、新穎廚廁設備、會所等等的一手新盤。當然那第一層上車樓，又會轉讓給下一批年輕上車客。不過，唐榮敢說，這個換樓的連動循環已經瀕臨崩潰。

14年前 售樓補73萬可購新樓

讀友可以從附表中發現，過去14年，一、二手價差的最低點是1996年，閣下手上的二手盤以292萬元賣出，補73萬元就可以換購一個一手新盤，即使是樓市高峰期1997年，一手升至每個537萬元，那已經是九十年代的頂峰；不過，那年頭二手價錢亦不差，每個386萬元，這是統計的14年高位，至今未破，二手想要換一手，盛惠補差價151萬元。相較一年前1996年已上升一倍，要補那個一百多萬元的差價已經相當不容易，兩夫妻一起努力，或有一拼的可能。

不過，如果翻到近年的成交資料，如果純粹從賣出二手、買入一手的香港小家庭的打拼模式，很抱歉！剩下的除了絕望、還是絕望！

若以一手平均單價計算，讀友會驚覺，原來早於2005年，一手樓價已超越1997年頂峰，往後雖然在2006年回落，但翌年又大幅反彈，至2008年，一手每個平均價格達到頂峰的771萬元，2009年仍企穩在767萬元。（讀友或會質疑該年推出的新盤如果主要是豪宅，有機會扯高平均價格，不過，發展商普遍多元化，有賣小面積單位、亦會賣豪宅，只有小單位豪宅價才會把平均價值推至頂峰）。唐榮估計，700多萬元的水平前無古人，後有沒有來者就難說了！

2009年的767萬元是14年歷史的第二位，不過更讓人驚奇的是，2009年的二手平均單位僅304萬元，同樣較2008年微跌。

去年一二手價差高達463萬

不過，若以一、二手差價編成排行榜，09年穩奪皇座，差價高達463萬元，還要高出08年6萬元。

463萬元代表怎樣的意義？讀友2009年手頭要有兩個304萬元二手單位全部賣出收回608萬元後，還要再補159萬元，仍高出1997年的歷史頂峰。而去年的一、二手差價亦是1997的兩倍。唐榮很難想像，去年閣下有一層304萬元的二手樓，要換767萬元的一手樓，兩者的差價較閣下的單位樓價還要高，兩夫妻要如何賺到那463萬元？即使有，閣下敢不敢悉數填進去。最後，除了絕望地打消那個二手換一手的念頭，還能怎樣？

唐榮花了些工夫製作這表格，有趣的還不少，明天續解說這一列數據如何呈現一幣的兩面。

[公屋仔]

補多兩張圖 (Source: 經濟日報 8 Feb 2010 地產版)

[hotspot]

補多兩張圖 (Source: 經濟日報 8 Feb 2010 地產版)

完全不可作準
當年既一手樓供應，應遠高於家陣

而且家陣一手樓賣得少，發展商只好用其他方法cap水

[公屋仔]

完全不可作準
當年既一手樓供應，應遠高於家陣

而且家陣一手樓賣得少，發展商只好用其他方法cap水

唉.. 炒樓同炒(原材)料的手法同出一徹.
最常用"供應少, 價錢只會易升難跌"之類的話做藉口.
....到某個臨界點就爆煲
咁就挾死班死慳死抵要心上車換樓的人 (炒家就唔駛可憐)
好有人咁就白做一世

[hotspot]

完全不可作準
當年既一手樓供應，應遠高於家陣

而且家陣一手樓賣得少，發展商只好用其他方法cap水[/quote]

唉.. 炒樓同炒(原材)料的手法同出一徹.
最常用"供應少, 價錢只會易升難跌"之類的話做藉口.
....到某個臨界點就爆煲
咁就挾死班死慳死抵要心上車換樓的人 (炒家就唔駛可憐)
好有人咁就白做一世 [/quote]
唔好再旨意買一手樓了

[ochow]

完全不可作準
當年既一手樓供應，應遠高於家陣

而且家陣一手樓賣得少，發展商只好用其他方法cap水

唉.. 炒樓同炒(原材)料的手法同出一徹.
最常用"供應少, 價錢只會易升難跌"之類的話做藉口.
....到某個臨界點就爆煲
咁就挾死班死慳死抵要心上車換樓的人 (炒家就唔駛可憐)
好有人咁就白做一世 [/quote]
唔好再旨意買一手樓了[/quote]

D幾年一手樓根本無投資/投机的價值

[sigur]

完全不可作準
當年既一手樓供應，應遠高於家陣

而且家陣一手樓賣得少，發展商只好用其他方法cap水

唉.. 炒樓同炒(原材)料的手法同出一徹.
最常用"供應少, 價錢只會易升難跌"之類的話做藉口.
....到某個臨界點就爆煲
咁就挾死班死慳死抵要心上車換樓的人 (炒家就唔駛可憐)
好有人咁就白做一世

唔好再旨意買一手樓了[/quote]

D幾年一手樓根本無投資/投机的價值[/quote]

好期待下次大插, 哩d 樓值幾錢

[ochow]

完全不可作準
當年既一手樓供應，應遠高於家陣

而且家陣一手樓賣得少，發展商只好用其他方法cap水

唉.. 炒樓同炒(原材)料的手法同出一徹.
最常用"供應少, 價錢只會易升難跌"之類的話做藉口.
....到某個臨界點就爆煲
咁就挾死班死慳死抵要心上車換樓的人 (炒家就唔駛可憐)
好有人咁就白做一世

唔好再旨意買一手樓了

D幾年一手樓根本無投資/投机的價值[/quote]

好期待下次大插, 哩d 樓值幾錢[/quote]

大插都唔會買呢D一手樓，因蟹貨極多

要知道而家D一手樓既target係港女

[wakaka]

前幾日上youtube 睇返97年的財經透視(唔記得係咪呢個名), 97年3月, 個"專家"解釋高樓價, 第一句就"主要係新盤供應少..."

根本任何時候都係話供應少來做炒作借口

[cknn]

前幾日上youtube 睇返97年的財經透視(唔記得係咪呢個名), 97年3月, 個"專家"解釋高樓價, 第一句就"主要係新盤供應少..."

根本任何時候都係話供應少來做炒作借口

借口咪息口低, 熱錢多, 供應少, 長線一定升。


供應唔會少, 有買有賣。
買o在, 可以賣番出去, 每年都有供應, 加加埋埋, 一次過沽出的壓力有多大?

[c92258790]

在香港生活, 梗係想盡辦法住公屋啦, 福利來架. 而家香港人都唔生, 最多都生一個, 所以下一代好多會承繼父母層樓, 或幾層樓.到時求其溝一件都有樓住啦,層樓又唔駛呢班人供, 佢地唔會咁珍惜的, 唔生個批釘左之後層樓咪又係益近親, 加上經濟重心會北上上海, 到時仲係香港的香港人一定會有私樓住.放心.